Покупка квартиры в каменице / Краков

Это пост - опыт.  Наш опыт.
Минимальная информация, которая, возможно, облегчит кому-то путь выбора или покупки квартиры в старых краковских каменицах (пр. Kamienica - старый дом, выстроенный из кирпича в разное историческое время).
Вдруг среди вас есть такие же любители "нового в старом", как мы ))

Когда мы искали квартиру, практически не с кем было посоветоваться на счет старых домов и квартир. Все наши знакомые покупали квартиры в различных новостроях Кракова, чаще всего сразу от застройщика и многие нюансы по старому жилью нам приходилось собирать только по кусочкам и на своем опыте. Не скажу, что нюансов было много, но пару важных моментов нужно знать. В любом случае, я еще помню как было страшно - не понять, не узнать, не учесть, быть "кинутыми" по незнанию и пролететь с таким важным и дорогим проектом. Но все закончилось хорошо (надеюсь, к нам никогда не заявится какая-нибудь польская бабця на свои случайно найденные "законные" метры ))) Так что делюсь, вдруг и вам пригодится.

1. Выбрать район. 

Очень советую погулять, посмотреть старые районы, грубо ориентироваться по местности города и зонам. Понимать где хорошая среда со старой застройкой, где не очень. Из моего знания и опыта - хорошие районы со старой застройкой - Podgórze (старая часть), Krowodrza (старая, наш район), Kazimerz - тихая часть за рынком (Hala Targowa) и часть за ul. Krakowska подальше от тусовок и ближе к Висле, еще хороший район Salwator и часть старых Dębniki (что на другом берегу от Вавеля). Старый город и центр Казимежа я бы избегала совсем - мне кажется он совсем не для семейной жизни с ребенком (если вообще годится для постоянной жизни)  

2. Бюджет. Цена.
И здесь сразу есть отличие с "первичным" рынком, где застройщик скорее всего ставит адекватно рыночную цену, в то время как на вторичке цена сильно относительна. В старых домах цена может попадаться от минимальной по городу (даже в самом центре), до максимально высокой. Все зависит только от того, во сколько сам хозяин оценивает свое жилье и как быстро хочет его продать. Если не спешит продавать, и квартира ему дорога, как память о бабушке и детстве - цена может быть в 1.5р выше рыночной. Если вдруг старая квартира долго стоит, а хозяева давно живут за границей и тут срочно решили ее продать - квартиру можно купить очень выгодно. (Именно на такие квартиры "охотятся" перекупщики с наличкой, и если вы (как мы) новичок в этом деле - вы о ней даже не узнаете)

Важный момент: 
Если вы покупаете квартиру в кредит, тогда банк обязательно сделает свою оценку недвижимости. И она всегда будет рыночной, или даже чуть ниже рыночной. Поэтому, если квартира вам нравится, а хозяин завысил цену - тогда вам придется доплатить эту разницу самому. То есть, например, вы нашли идеальную квартиру за 100к, но банк оценил ее рыночную стоимость в 70к, вам предложат кредит только на эту сумму и не больше. Учитывайте этот нюанс (часто о разнице цены и суммы кредита узнают в последний момент и это становится сложной проблемой)
Да, часто оценка у разных банков может отличаться, но не больше чем на 1-2%, поэтому нам советовали перед подачей на кредит провести предварительную оценку со своим оценщиком и узнать реальное положение вещей - стоимость оценки прим. 400-500pln. (Мы не делали, но нам повезло - цена и оценка банка сошлись)

3. Наличие регистрационного номера квартиры
Номер, по которому вы (и главное банк) сможет проверить владельца и историю данной недвижимости в обще доступном земельном реестре Кракова (Księga wieczysta). Все данные проверяются на гос.сайте и легко доступны. Там открытые данные о владельце (или всех владельцах), и о статусе недвижимости - ипотека, залог и тд.

Важный момент 1:
В старых домах не редко есть проблемы с этим номером регистрации. Исторически, многие дома (даже с 10ю квартирами) могут иметь, скажем, только 2-3х владельцев. Они могут годами (или веками) владеть целой каменицей в каких-то распределенных частях и вся площадь дома будет записана в реестре под одним номером, с указанием долей. Это значит, что фактически один человек не может продать, скажем квартиру №2, а только 60 м2 площади, которой владеет. По сути в этом случае, эта квартира №2 существует только условно как часть дома, но не отдельно по документам. Поэтому важно, что бы дом и квартиры в нем были документально разделены и каждая квартира (особенно ваша) имела свой отдельный номер регистрации, с четким описанием владельца, истории, где она находится, включая этаж, площадь, и тд. Это один из самых важных моментов и важно его спрашивать еще до того, как вы идете на первый просмотр.

Еще, если вы покупаете квартиру, которую владелец купил в течении последнего года, тогда скорее всего в номере регистрации его имя еще может быть не вписано, как имя владельца. Изменения в кадастре - это очень долгий процесс, и в Кракове часто занимает от 6-9 месяцев. А без документа о собственности (выписки из этого кадастра) банк даже не будет рассматривать вашу заявку на кредит. (чего не скажешь о наличке - здесь можно закрыть глаза на все, если есть опыт и желание рискнуть за стоящий вариант)

Стоит сказать, что в реставрированных домах последних 5-10 лет этот раздел чаще всего сделан, поэтому если в описании указано, что каменица после реставрации - большая вероятность, что все документы в порядке. (Но проверить нужно все равно)

Важный момент 2:
Часто, к квартире в каменице, прилагается комурка (кладовка) в подвале. И тут может быть "подвох". Если комурка входит в тот же регистрационный номер, что и квартира (обычно они продаются одним целым), а комурка находится в подвальном этаже и буквально "стоит" на земле, то очень большая вероятность того, что вам, как иностранцу (если конечно у вас нет гражданства или 5ти летнего пмж ) НУЖНО  получить РАЗРЕШЕНИЕ НА ЗЕМЛЮ, на которой стоит комурка!
Это звучит как бред, но это то, с чем мы столкнулись. И нам просто повезло - комурка и квартира записаны в реестре под разными номерами, а продаются вместе по умолчанию. И только нотариус знал этот нюанс. Поэтому мы договорились разделить договора на покупку квартиры и покупку комурки (за условную стоимость).

Разрешение на 4 метра нашей комурки нужно ждать 6 месяцев, платить за этот процесс 1500-3000 pln - все точно так же, если бы мы покупали гектар под строительство жилого дома. Не факт что мы на это пойдем, но у нас есть год (по договору с хозяином) на решение этого вопроса и как-то выкупить ее придется.
Это подстава, но такие законы для иностранцев. Поэтому убедитесь, что кладовки или нет, или она отдельно от квартиры по всем документам.

4. Состояние дома.
Важный фактор при выборе дома и квартиры. Конечно, идеальный вариант - это реставрированная каменица (5-10 лет назад). Это будет значить, что в ней скорее всего заменили все окна, отремонтировали капитально крышу, фасад и подъезд, скорее всего поменяли всю систему отопления, воды и электрику. Это дает больше гарантий, что дом будет теплым, и инженерно стабильным. Но, цена в таком доме будет дороже, что с моей точки зрения совершенно оправдано.

Бывает так, что с фасада дом выглядит старым (с потресканной штукатуркой или треснутым кирпичом), но внутри уже полностью обновленный. Скорее всего цена на него будет чуть ниже обновленного, а ремонт фасада запланирован на ближайшие 5 лет ( и вам придется его мужественно пережить со всеми жильцами дома). Но это тоже хороший вариант. Главное - что внутри.

5. Административные оплаты, комуналка (czynsz za mieszkanie)
То, что часто относится к второстепенным вопросам, но может оказать большое влияние на выбор квартиры в старом доме. Чаще всего в старых домах есть администрация, частная компания, выбранная жильцами, которая занимается обслуживанием дома (ремонт, уборка, вывоз мусора, любые коммунальные вопросы по сантехнике, вентиляции и тд). И оплата за эти услуги может быть совсем разной и часто высокой (относительно новостроек). Часто это связанно с небольшим кол-вом квартир, между которыми распределяется оплата по обслуживанию дома. И чем меньше квартир, тем будет выше цена. Средняя цена czynsza за квартиру в 55-60м2 по Кракову ок. 450pln (120-130usd) - без электричества. В каменицах на 10-15 квартир, цена может быть на 20-25% больше. Плюс, в каменицах часто установлен газ, в том числе на отопление), что так же повышает цену на использование.

Лучше попросить у владельца показать квитанции об оплате и сложить все - чинж, медиа (вода, газ, свет) и только тогда понять во сколько вам обойдется ежемесячный платеж.

*Как-то мы снимали нашу любимую квартиру на Казимеже. Цена за аренду была сказочной - 1500 pln (за 65м2), а вот цена за коммунальные платежи в итоге обходилась 700-750 pln. Но мы до сих пор жалеем, что тогда не смогли ее купить 👀))))

6. Потенциал планировки (если мечтаете все переделать)
Это мой профессиональный совет )) Я знаю, что не все на первом этапе задумываются о том что будет значить потенциальный "ремонт" в старой квартире. И если вы мечтает переделать квартиру под себя, я думаю одним из первых вопросов по "проверке" данной квартиры есть вопрос ее возможностей - какие стены можно трогать, какие нет, что с инженерными сетями по гибкости переноса функций помещений. Часто старые дома сделаны очень "конкретно" и далеко не всегда их можно превратить в картинку из Пинтереста с просторной студией и уютной спальней. Стоит все продумать, и если нужно даже обратиться за помощью к планировщику. ( По опыту, ко мне иногда обращаются клиенты с просьбой посмотреть потенциал квартиры по их запросу, перед тем как выбрать ее окончательно. Я думаю это правильно.

7. Состояние инженерных сетей, стен, вентиляции.
Так же по профессиональному опыту очень рекомендую найти кого-то, кто сможет проверить техническое состояние труб, сетей, отопления и главное вентиляции. В идеале найти кого-то из жильцов и поговорить о нюансах этого дома.

8. Платежи, при покупке вторички (не важно старый дом или новый).
На всякий случай перечислю что нужно будет прибавить к стоимости квартиры (потом что не всегда сразу учитываешь эти расходы без опыта)
- оплата посредника или агентства (2-4% ), что довольно много, и жалко, при том что часто посредник в лучшем случае только покажет вам квартиру, все остальные вопросы вы скорее всего будет решать либо сами, либо на прямую с владельцем. Но, здесь можно торговаться о комиссии - это вполне принято!
В нашем случае хозяин работал только через агентство, так как покупал-продавал уже не первую квартиру и ему удобно было делегировать все, что связано с продажей. По опыту,  очень сложно найти хорошую квартиру сразу от владельца. Но можно поискать.
- Налог на покупку недвижимости (2%). Это тоже из тех платежей, что упускаются при покупке квартиры в новстрое, но здесь нужно будет заплатить. Налог можно будет заплатить сразу у нотариуса при финальном подписании (часто наличкой)
- оплата нотариуса (часто 2 раза!) Первый раз, на предварительном договоре (иногда его не делают), но нам сказали, что для банка лучше что бы он был. 2й раз на финальном подписании договора купли. Счет за услуги нотариуса состоит из 5-6 пунктов, где есть какие-то оплаты гос.взносов. Сложно вспомнить, но общий счет примерно 2000-2500 pln

Ну и в остальном, все типичные платежи при получении кредита - первый взнос (10-20%, оплата оценки недвижимости 400-500 pln (иногда это оплачивает банк), пара каких-то справок (не больше 100-200 pln). Кредитного консультанта, как обычно оплачивает банк.

Почти конец :)
На счет прописки (прописанных людей в квартире) и задолженностей по оплате коммунальных - о них обязательно спросит нотариус на предварительном договоре. Но если вдруг не спросит - запишите себе в список вопросов. Хозяин должен предоставить 2 документа (это может быть на финальном подписании)

Еще скажу, что речь в моем посте идет только о нашем опыте - о покупке квартиры в кредит. Это значит, что банк проверяет все доументы по недвижимости, и исключит все минимальные для себя риски (ну кроме прописанных жителей - это банку не важно). 
С покупкой квартиры за наличку многое может быть по-другому и проще - здесь риск только ваш, и в теории можно купить что угодно, с любыми документами , возможно даже даже без отдельного номера регистрации на квартиру, если вдруг вы уверены, что прдавец получит его в ближайшее время).

Ну вот и все.
Если вы прошли все пункты и готовы купить именно эту квартиру своей мечты, это класс! Я искренне желаю, что бы все чек-галочки сошлись и старый-новый дом оправдал все расходы и ожидания.


p.s. В следующем посте будет более подробная история о нашем доме, районе и ремонте было-стало. Не переключайтесь. Я только-только разогналась :)